申論題

一、依民法451，本題自43年起甲乙丙與A各自存有租賃契約，惟52年起未再訂約，甲乙丙仍為租賃土地之使用收益，A繼續收租，依上開規定，視為不定期限繼續契約。

二、次依民法425I，此為所有權移轉不破租賃規定。甲1、乙1、丙1因繼承而取得房屋所有權，並繼承成為房屋座落土地之土地租賃契約承租人， A在租賃關係存續中，承租人甲1、乙1、丙1尚占有租賃土地時，將土地所有權移轉予B，依民法425I，原租賃契約應繼續存在於新土地所有權人Ｂ、甲1、乙1、丙1間。

三、惟民法425II，本件土地租賃契約因法定更薪而為未定期限，且未經公證，若有本條文適用，將無法發生所有權移轉不破租賃效果。就此，實務見解，基於民法債編修正前之既有秩序，以維護法律安定性，修正前成立之租賃契約，無適用民法425II。即落實法律不溯及既往原則。         本件租賃契約成立於88年前，法定更新亦發生88年前，是無民法425II適用。基此，依所有權移轉不破租賃，原租賃契約繼續存在於新土地所有權人B、甲1、乙1、丙1間。至於甲1、乙1、丙1將土地上木屋改建為磚造房，不影響系爭租賃契約法定移轉於B、甲1、乙1、丙1間之效果。

四、綜上，因租賃契約已有效移轉存於B、甲1、乙1、丙1間，且為不定期限租賃，故B於102年，欲以租期已屆滿為由收回土地，應無理由。惟依民法450II，是若B欲終止該契約，得依民法450III，先期通知後終止之。