四、區段徵收實施辦法第 2 條規定：「區段徵收作業程序如下：一、準備作業：(一)範圍勘選。……。二、正式作業：(一)先行區段徵收地區開發範圍報核。(二)抵價地比例報核。……。」試問：「先行區段徵收」之意涵為何？又，需用土地人將抵價地比例報核（訂定抵價地總面積）時，應考量之因素為何？（25 分）