105年 - 105年專技高考不動產投資分析#55556

科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價) | 年份：105年 | 選擇題數：0 | 申論題數：9

試卷資訊

所屬科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價)

選擇題 (0)

申論題 (9)

⑴請說明何謂次級房屋貸款（Subprime Mortgage）。（5 分）

⑵請說明次級房屋貸款與國內所謂的銀行二胎之差異。（5 分）

⑶次級房屋貸款造成借款者財務支付能力及世界性金融風暴的問題，請詳細說明其緣由。（15 分）

二、某公司正在考慮投資商業不動產，目前有兩個方案可供選擇，方案 A，租賃期限 10 年，租金成本於第一年及第五年年底分兩次給付，每次給付 6,500,000 元，若採取此方案，該公司稅後現金流量每年為 1,800,000 元。方案 B，租賃期限 5 年，不動產的租金成本於期初即全部付清，租金 5,000,000 元，若採取方案 B，公司稅後現金流量每年為 1,500,000 元（兩方案均自第一年即有現金流入）。如果兩種投資之風險相當，公司資金成本 8%，若方案 B 可連續重置，試問以淨現值法（NPV）分別計算兩方案之 NPV，並說明應該採取何種方案為佳？如以獲利能力指數（Profitability Index）分析，請分別計算兩方案之獲利能力指數，並說明應選擇那個方案為佳？（所有數字計算至小數點以下兩位，四捨五入）（25 分）

⑴就浮動利率抵押貸款（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）而言，當利率急遽升高時，銀行是否仍可將所有放款風險移轉給借款人而不承擔其他任何風險？（8 分）

⑵解釋何以美國之銀行常見承做固定利率抵押貸款（Fixed-Rate Mortgage, FRM），但臺灣則相對較少見？（8 分）

⑶解釋何謂「負攤還」（Negative Amortization）？就浮動利率抵押貸款而言，「負攤還」的機制於短期間利率急遽升高時，可否降低銀行的風險？（9 分）

⑴若某銀行提供給借款人一個重新融資之管道，此貸款管道稱為「包裹式貸款（Wraparound loan）」，試討論「包裹式貸款」和「次順位抵押貸款（Second mortgage）」，對於借貸雙方之優勢。（8 分）

⑵假設小黃在 A 銀行有一筆住宅抵押貸款餘額 400 萬元，貸款年利率 5%，按月本利均等攤還，貸款期限尚有 15 年；隨著房地產的景氣繁榮，小黃擁有的住宅價格上漲至 900 萬元。因此，小黃想要以該住宅再向銀行抵押貸款 200 萬元；經商洽 A 銀行，該銀行願意在原 400 萬元抵押貸款下，再提供小黃 200 萬元的次順位抵押貸款，貸款年利率 13%，按月本利均等攤還，貸款期限 15 年；在此同時，B 銀行則願意提供一個 600 萬元的包裹式貸款給小黃，貸款年利率 7%，按月本利均等攤還，貸款期限 15 年；試問小黃應選擇那一家銀行辦理貸款？（17 分）

（註：可應用以下利率因子：PVIFA(5%,15) = 10.379658； FVIFA(5%,15) = 21.578564；MC(5%,15) = 0.096342；PVIFA(7%,15) = 9.107914； FVIFA(7%,15) = 25.129022；MC (7%,15) = 0.109795；PVIFA(13%,15) = 6.462379； FVIFA(13%,15) = 40.417464；MC (13%,15) = 0.154742； PVIFA(0.4167%,180) = 126.451911；FVIFA(0.4167%,180) = 267.297872； MC(0.4167%,180) = 0.007908；PVIFA(0.5833%,180) = 111.258726； FVIFA(0.5833%,180) = 316.951276；MC (0.5833%,180) = 0.008988； PVIFA(1.0833%,180) = 79.037897；FVIFA(1.0833%,180) = 549.704720； MC(1.0833%,180) = 0.012652）