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11 不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，其所為之下列何種行為，並不構成公平交易法第 25 條「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」？
(A)在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」
(B)向買方收取斡旋金後，因未能締結預售屋買賣契約，而拒絕返還
(C)要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱
(D)締結預售屋買賣契約後，要求繳回契約書
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統計： A(475), B(1235), C(271), D(234), E(0) #3349430
統計： A(475), B(1235), C(271), D(234), E(0) #3349430
詳解 (共 7 筆)
Mmm
#6408063
(A) 在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」
(B) 向買方收取斡旋金後，因未能締結預售屋買賣契約，而拒絕返還
(C) 要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱
(D) 締結預售屋買賣契約後，要求繳回契約書
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參照,公平交易委員會對於公平交易法第二十五條案件之處理原則
六、(判斷欺罔之考慮事項)
(三)隱匿重要交易資訊，如：
1.不動產經紀業者從事不動產買賣之仲介業務時，未以書面告知買方斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，或對賣方隱瞞已有買方斡旋之資訊。(A)
(五)利用資訊不對稱之行為，如：
2.不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，未以書面提供購屋人重要交易資訊，或不當限制購屋人之契約審閱。(C)
(七)妨礙消費者行使合法權益：如不動產開發業者與購屋人締結預售屋買賣契約後，未交付契約書或要求繳回。(D)
39
2
林泰源
#6602748
▲ 選項解析
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公平交易法，乃維護交易秩序與消費者利益，確保自由與公平競爭，促進經濟之安定與繁榮之專法。規範事業不得有下列競爭行為：
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(一)限制競爭：獨占、結合、聯合、限制轉售價格，等其他限制競爭行為。屬事業間之競爭行為，致消費者權益受損(水平)。
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(二)不公平競爭：不實廣告、仿冒、不當贈品贈獎、營業誹謗，等其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。屬於事業與消費者間之關係，足以影響與其他事業競爭之行為(垂直)。
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其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，該條文為補充原則。
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交易秩序，泛指一切商品或服務交易之市場經濟秩序，可能涉及研發、生產、銷售與消費等產銷階段，其具體內涵則為水平競爭秩序、垂直交易關係中之市場秩序、以及符合公平競爭精神之交易秩序。需考慮之事項：
- 受害人數多寡
- 造成損害之量及程度
- 是否會對其他事業產生警惕效果
- 是否為針對特定團體或組群所為之行為
- 有無影響將來前在多數受害人之效果
- 行為採取之方法手段
- 行為發生頻率及規模
- 行為人與相對人資訊是否對等
- 糾紛與爭議解決資源之多寡
- 市場力量大小
- 有無依賴性存在
- 交易習慣與產業特性
所謂欺罔行為，係對於交易相對人，以欺瞞、誤導或隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。常見於1.不動產經紀業者從事不動產買賣仲介業務時，向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方，斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，或買方得選擇斡旋金或採用內政部版「要約書」。2.不動產開發業者於交屋時，就未列入買賣契約共有部分之項目，要求購屋人找補價款。
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所稱顯失公平行為，指以顯然有失公平之方法從事競爭或營業交易者。常見1.不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，未以書面提供多項重要交易資訊予購屋人審閱，或不當限制購屋人審閱契約。2. 不動產開發業者與購屋人締結預售屋買賣契約後，除經購屋人同意或給予購屋人解約契約、減價價金或其他和解措施之選擇外，將未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售；或要求繳回契約書。
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<A> 據上所述，在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」，構成本法該當要件。
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<B>
所謂斡旋金，無法明文。指買方出價和賣方開價有價差，房屋仲介業者通常會要求買方先付一定之金額作為與賣方斡旋差價之用，由仲介業者保管，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。一般仲介業者所用之「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據，都算是「斡旋金」，法院實務見解認為若出賣人同意了買受人的出價，該斡旋單或要約書的性質為預約。
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斡旋金可以退；定金不得退，通常斡旋單上會註記斡旋議價的期限，通常是3-10天，若議價不成，房仲就必須無條件退還斡旋金，在此期間買方亦可反悔。
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依據選項所述，係賣方未同意，買賣契約固然無從締約，該斡旋金經紀業者或開發業者須無條件返還該斡旋金給買受人。然該開發業者或經紀業者拒絕返還斡旋金，買受人得依民法179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。 雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」 向房仲主張不當得利，請求返還斡旋金。
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綜上，無法該當公平法第25條之要件，詳細可以參考「公平交易委員會對於公平交易法第二十五條案件之處理原則」。補充說明，預售屋銷售可能涉及公平法25規定略以下表所示：
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| 前提 | 領有建築執照。建築法30、31、公寓58、平均地權條例47-3等規定 |
| 原則 | 維護交易秩序與消費者利益交易資訊透明化 |
| 銷售時 |
揭露重要交易資訊(建照、平面圖、預售屋買賣契約書等)，原則以書面提供，例外已於銷售現場公開陳列，經購屋人自由審閱，並簽名確認審閱者。例如：提供契約審閱，若限制審閱期，則該當顯失公平之行為。常見有下列情形：
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| 締約後 |
1.欺罔行為，例如：不動產開發業者於交屋時，就未列入買賣契約共有部分之項目，要求購屋人找補價差。
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2.顯失公平行為，例如：將未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售，但經購屋人同意或給予購屋人解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇者，不在此限；或要求繳回契約書。
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| 罰則 |
違反25條規定，限期令停止、改正或必要更正，並得處以5萬~2,500萬之罰鍰。
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<C> 要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱，屬於不當限制購屋人審閱契約，故構成本法該當要件。
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<D>據上所述，締結預售屋買賣契約後，要求繳回契約書，構成本法該當要件。
因此該題應選 B
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<備註>
- 不動產開發業者：指經營投資興建住宅、大樓及其他建築物開發租售業務之事業。
- 不動產經紀業者：指經營不動產仲介或代銷業務之事業。
- 預售屋：指領有建築執照尚未建造完成以將來完成之建築物為交易標的之物。
<補充>不適用公平法類型
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依據
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類型 |
| 民法或預售屋買賣契約書規定，民事途徑解決 | 定金返還、開工遲延、交屋遲延、施工瑕疵、坪數不足、契約書載明建商對海砂屋、輻射屋責任、停車未分配、未交屋即向貸款銀行請款、一屋二賣、產權不清問題、建商倒閉、銷售人員捲款潛逃、房屋續建(建商債權或債務移轉)、代辦費(水電、規費契稅、印花稅、公證費、保險費等) |
| 營建法規向內政部或地方政府建管單位反映，抑或依民法規定，民事途徑解決 | 工程結構即公共工程安全問題、建材消防設備不符、建物不符容積率、房屋傾斜 |
| 消保法，民事途徑解決 | 未依內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定記載相關契約條款 |
| 公寓大廈管理條例向內政部反映，或民法規定，民事途徑解決 | 地下室、防空避難室等共用部分產權與使用權爭議(或土登規則向內政部反映)、巷弄或公共道路使用權、產權大樓或社區共用部分管理、管理費收取、建照未核發即行銷售 |
| 土地法向內政部反映 | 土地鑑界糾紛 |
| 所得稅法或營業稅法向財政部反映 | 逃漏稅捐 |
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<參考資料>
- 公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範與案例說明，公平交易委員會，111年9月15日，PDF檔
- 何謂「斡旋金」？ 何謂「要約書」？
- 斡旋金怎麼下？能反悔退回嗎？破解5大斡旋金、要約書的陷阱
- 買房反悔後，斡旋金可以退嗎？3個斡旋金有機會拿回的狀況說明
20
0
M J
#6600881
斡旋金返還：依民法規定，循民事途徑解決，或依消費者保護法規定，循消費爭議救濟程序處理。
7
0
思政何
#6560842
把答案貼給gpt,答案是A 而且好像講得更有道理。
3
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一起加油
#6929351
本題詳見「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」，
對於「定金返還事項」，
屬於不適用公平交易法類型之例示，
應循「民事」解決。
3
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a6972342
#7312829
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