13 不動產市場是一動態的市場，對於估價的變動原則，下列敘述何者錯誤？
(A)不動產估價應掌握影響價格的一般因素、區域因素與個別因素變動，以切合勘察日期當時之價值
(B)影響不動產價格因素不斷變動，因此估價報告書應載明價格日期與勘察日期
(C)運用成本法估價時，應分析使用建築材料隨時間變動的成本差異對不動產造成的價格影響
(D)分析不動產價格景氣週期性變動，以利不動產價格變動趨勢之掌握

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統計： A(2674), B(266), C(638), D(558), E(0) #2525953

詳解 (共 10 筆)

#5066942
(A)不動產估價應掌握影響價格的一般因素...
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#6092936
不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。
不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。
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不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。
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#5175553
(A)不動產估價應掌握影響價格的一般因素...
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#6550539

錯誤點的核心： 「價格日期」 vs. 「勘察日期」
在不動產估價中，有兩個非常重要的日期：
* 價格日期 (Price Date / Date of Value):
* 這是決定不動產價值的「基準日」。估價師是根據這一天的市場行情、法規、區域狀況等因素來判斷價格。可以把它想成是這份估價報告的「有效日期」。
* 勘察日期 (Inspection Date):
* 這是估價師「親自到現場去看房子」的日期。目的是為了了解房子的實際屋況、使用情形、周遭環境等物理狀況。
這兩個日期可以同一天，但不一定。例如，法院委託的案件可能需要估算「一年前」的價格，這時估價師可能是「今天」去看房子（勘察日期），但需要判斷的是「一年前那一天」的價值（價格日期）。

審視選項
* (A) 不動產估價應掌握影響價格的一般因素、區域因素與個別因素變動，以切合「勘察日期」當時之價值
這句話的錯誤就在於它把價值的基準日錯置為**「勘察日期」**。
根據估價的「變動原則」，不動產價值是變動的，所以任何一個估價結論都必須鎖定在一個特定的時間點上。這個時間點，正確的術語是**「價格日期」，而不是「勘察日期」。估價師所評估出的價值，是「價格日期」**當天的價值。
所以，(A) 的正確說法應該是：「...以切合**『價格日期』**當時之價值」。因此，這個選項的敘述是錯誤的。
為什麼其他選項是對的？

* (B) 影響不動產價格因素不斷變動，因此估價報告書應載明價格日期與勘察日期
* 這完全正確。正因為價值會變動（變動原則），所以報告書上必須清楚標示這兩個重要的日期，以示負責和明確。

* (C) 運用成本法估價時，應分析使用建築材料隨時間變動的成本差異對不動產造成的價格影響
* 這也正確。建材和工資等成本隨時間變動，是「變動原則」在成本法中的具體應用。

* (D) 分析不動產價格景氣週期性變動，以利不動產價格變動趨勢之掌握
* 雖然我先前分析這與「預期原則」更相關，但在廣義的「變動原則」下，景氣循環本身就是一種市場「變動」的型態。理解這種變動的模式，是掌握變動原則的一部分。相較於 (A) 中明確的術語錯誤，(D) 的敘述在考試中通常被視為是可接受的、正確的觀念。

總結
本題的致勝關鍵在於分辨「價格日期」和「勘察日期」的區別。
* 價值是跟著「價格日期」跑的。
* 屋況是根據「勘察日期」看的。
選項 (A) 錯誤地將價值與「勘察日期」掛鉤，因此是本題的正確答案（即錯誤的敘述）。
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#6181100

(A)第6條：

不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。

(B)第16條2項：
估價報告書應載明事項如下：
一、委託人。
二、勘估標的之基本資料。
三、價格日期及勘察日期。
四、價格種類。
五、估價條件。
六、估價目的。
七、估價金額。
八、勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
九、勘估標的使用現況。
十、勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
十一、價格形成之主要因素分析。
十二、估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
十三、依本規則規定須敘明之情況。
十四、其他與估價相關之必要事項。
十五、不動產估價師姓名及其證照字號。

(C)第49條：
成本法估價之程序如下：
一、蒐集資料。
二、現況勘察。
三、調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。
四、選擇適當方法推算營造或施工費。
五、推算其他各項費用及利潤。
六、計算總成本。
七、計算建物累積折舊額。
八、計算成本價格。

(D)第3條：
不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市場、不動產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢及其他必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。
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#4896319
不動產估價應掌握影響價格的一般因素、區域...
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#5661054
不動產估價應掌握影響價格的一般因素、區域...
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#6244572
(A) 不動產估價應掌握影響價格的一般因素、區域因素與個別因素變動，以切合勘察日期當時之價值
錯在應該是切合價格日期當時價值。
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不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格；估計租金種類包括正常租金及限定租金。
不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常價格。
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#5825821

§6

§16

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#6957252

是切合「價格日期」，而非「勘察人日期」。

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私人筆記 (共 1 筆)

私人筆記#5538770
未解鎖
(A) 不動產估價應掌握影響價格的一...
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