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7 某份不動產估價報告書比較法三個比較標的價格為：新臺幣12.9、12.6、13.7 萬元/坪，所推估勘估標的之試算價格分別為：新臺幣10、9、11.5 萬元/坪，下列敘述何者正確？
(A)比較標的一調幅違反規定
(B)比較標的二調幅違反規定
(C)比較標的二及比較標的三試算價格差距違反規定
(D)勘估標的整體條件較比較標的佳
統計： A(73), B(360), C(1809), D(169), E(0) #618115
詳解 (共 10 筆)
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◆ 第 26 條 (價格差距) |
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經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。 前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。 百分之二十以上價格差距:指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。(套入價格差距的公式) 依題意試算價格分別為10.‧9‧11.5 比較標的一和二價格差距→(10-9)/(10+9)÷2＝0.1052≒10.52％〔没有超過20％即没有違反規定〕 比較標的二和三價格差距→(11.5-9)/(11.5+9)÷2＝2.5/10.25≒24.39％〔有超過20％即有違反規定〕 比較標的一和三價格差距→(11.5-10)/(11.5+10)÷2＝1.5/10.75≒13.95％〔没有超過20％即没有違反規定〕 所以是答案(C)比較標的二和三試算價格差距超過20％有違反規定 |
這個題目要運用到
不動產估價技術規則 第 25 條
試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
此題的調整已經是總調整率，所以是大於百分之三十調幅就違反規定。
比較標的一調幅違反規定的判斷也可以用大於百分之三十的數值判斷是否違反。
可以用另一種思考方式來判斷。
此題比較標的價格比勘估標的試算價格高，代表勘估標的整體條件較比較標的比差，所以不能差到大於百分之三十。
也就是-30%以上，所以不能過低。
結論就是用比較標的 X 0.7(不能太差就是不能小於比較標的 X 0.7)，和勘估標的試算價格比，比這個值還低就是調幅違反規定。這是另一種解法，好處就是只要相比就能知道答案，但壞處就是觀念要清晰。
比較標的一:12.9X0.7=9.03 不能比9.03小→勘估標的試算價格是10，
並未過低，所以調幅並未違反規定。
比較標的二:12.9X0.7=8.82 不能比9小→勘估標的試算價格是9，
並未過低，所以調幅並未違反規定。
比較標的三:12.9X0.7=9.59 不能比9.59小→勘估標的試算價格是11.5，
並未過低，所以調幅並未違反規定。
不動產估價技術規則第26條
經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。
前項所稱百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之二十以上者。
比較標的二及比較標的三試算價格中最高是11.5，最低是9，二個相減為2.5。
二個相加平均值是10.25 (11.5+9)/2=10.25
2.5/10.25=0.24 (已超過20%)
所以違反第26條之規定。
所以(C)比較標的二及比較標的三試算價格差距違反規定是答案。