一、請說明何謂房價泡沫化？（10 分）又房價泡沫化的成因與可能後果為何？（15 分）

二、張先生在民國 79 年時購買一戶位於台北市文山區五樓公寓的三樓，面積為 120 平方公尺，購買總價為 200 萬元，在民國 99 年時以 1,200 萬元的價格售出，張先生宣稱其投資報酬率為 500%。此投資報酬率的計算方法有何優缺點？（10 分）又你認為張先生的投資報酬率，其衡量應採用何種方法較為適當，並請詳細說明應考慮的因素為何？（15 分）