二、公寓大廈各樓層之住宅單元，雖位置相同，格局面積也一樣，但因樓層不同而有不 同的價格，實務上常用「樓層別效用比」及「地價分配率」來推算。請說明此二者 之意義及其理論依據。（25 分）