申論題

答：茲依不動產估價技術規則，說明如下： 不動產之估價方法有三種，分別為比較法、收益法及成本法。估價師需就勘估標的狀況選擇其中二種進行估價，並製作估價說明書。 一、影響不動產的因素有一般因素、區域因素及個別因素，說明如下： (1) 一般因素： 指對不動產價格水準發生全面性影響之自然、政治、社會、經濟等因素。 (2) 區域因素： 指同一供需圈內之近鄰地區，影響不動產價格水準差異之因素。 (3) 個別因素： 指受不動產本身條件影響，而產生不動產價格水準差異之因素。 二、比較法之估價程序如下： (1) 蒐集比較標的資料。 (2) 選擇與勘估標的相同或相似之比較標的。 (3) 對比較標的進行情況調整及價格日期調整。 (4) 調查、比較、分析比較標的與勘估標的間之區域因素或個別因素，並求取其調整率或調整額。 (5) 計算勘估標的之試算價格。 (6) 決定勘估標的之比較價格。 三、區域因素與個別因素是比較法中非常重要的考量因素，而一般因素是全面性之影響，同時影響 比較標的與勘估標的，故可省略不計。在利用比較法求取勘估標的價格時，會先就比較標的情況、 價格日期做調整，以符合適合與勘估標的做為比較之正常價格。而下一步為就比較標的與勘估標的間 之區域因素及個別因素做調查、分析、比較。以下為區域因素及個別因素影響不動產價格之舉例： (1) 區域因素：如不同地區經濟發展狀況、周邊是否有公園綠地、交通便利性、學區...等等因素。 　　　 (2) 個別因素：不動產本身屋況條件、是否維護良好、採光通風、基地臨路寬、視野...等等因素。

答; (一)影響不動產價格的因素如下: 一般因素、區域因素、個別因素三種，進行不動產估價，必須把握這些不動產價格的因素，並分析、判定這些因素對不動產價格的影響。 (二)比較法的估價程序如下: 1.蒐集並查證比較標的相關資料。 2.選擇與勘估價的條件相同或相似之比較標的。 3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。 4.比較、分析勘估價的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。 5.計算勘估價的之試算價格。 6.決定勘估價的之比較價格。 (三)兩者之間的關聯性: 1.區域因素、個別因素與比較法的估價程序。 2.一般因素、區域因素個別因素和比較法的估價程序。

影響不動產價格的因素：

一般因素： 指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。 （估技 2-14）

區域因素： 指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。 （估技 2-15）

個別因素： 指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素 （估技 2-16） 

比較法估價之程序如下：

蒐集並查證比較標的相關資料。

選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調 整額。

計算勘估標的之試算價格。

決定勘估標的之比較價格。

前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調 整及個別因素調整後所獲得之價格。 （估技 21）

兩者之間的關聯性： 影響不動產價格的因素與比較法之估價程序，兩者可說是息息相關，其關聯性，如下說 明：

蒐集並查證比較標的相關資料，應考量影響不動產價格之一般因素及區域因素。 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的時，應考量影響不動產價格的個別因素。 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整時，應考量影響不動產價格之一般及區域 與個別因素。

進行區域因素及個別因素調整時，更應就影響不動產價格之區域及個別因素加以考量。

擬答: 一、影響不動產價格的因素有那些？ 1.一般因素: 2.區域因素: 3.個別因素 比較法的估價程序為何？ 1.確定勘估標的基本事項 2.擬定估價計畫 3.確認勘估標的狀況 4.蒐集.整理.分析 5.運用估價方法推算價格 6.決定勘估標的價格 7.製作估價報告書