申論題

三、某估價師為一不動產證券化個案進行一商業不動產之估價。由於該估價師對此不動 產之經營型態不甚熟悉，因此直接詢問該大樓業主有關營運費用率（operating expense ratio, OER）之水準，該業主直接告知營運費用率約為 15%。該估價師復由 該大樓之簽證會計師取得經簽證之相關報表資料，所得過去三年之總收益及費用情 形如下表所列： 若你是該估價師，估算正常情形下，投資資金來源中自有資本比例為四成，要求報 酬率為 8%；其餘為銀行貸款，貸款利率 6%，20 年內每年等額償還本息。且根據 營運趨勢預期未來每年總收益自 2008 年起將逐年穩定遞減 1%。則在以上的資訊且 暫不計閒置及欠租損失下：（25 分）

⑴ 探討可能採用之營運費用率。