97年 - 097年高等三級暨普通高3_公產管理#37710

科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價) | 年份：97年 | 選擇題數：0 | 申論題數：5

試卷資訊

所屬科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價)

選擇題 (0)

申論題 (5)

一、若你打算投資某一商場之店面，該店面計 2000 坪，預估未來十年間每坪每年之營運毛收益為 2.5 萬元，營運費用比率約為 55%。假設向 A 銀行借款，A 銀行答應借貸 6000 萬元，貸款年利率為 9%，10 年內按月等額攤還本息。若你打算持有此店面營運 10 年，預估第 11 年起此店面之淨營運收益將每年穩定遞減 2%，直到永遠，在暫不計算稅賦之情形下，投資之要求報酬率為 10%，則此店面目前之合理價格應為多少？（應用下列財務因子：年金現值利率因子 PVIFA(10%, 10)＝6.1446；PVIFA(0.75%, 120)＝78.9417；現值利率因子 PVIF(10%, 10)＝0.3855）。（30 分）

二、在收益型不動產（如旅館等）之投資分析中，土地來源可為租用或購置，若在租用時未來土地租約可合理續約不影響營運，則在不計未來土地價格增、貶值之情形下，試分別以⑴ 損益平衡分析之觀點（並繪圖說明）；⑵ 淨現值（Net Present Value, NPV）分析之觀點，比較土地來源為“租用”及“購置”下營運之風險。（25 分）

⑴ 探討可能採用之營運費用率。

⑵ 試以上述資料估算該不動產在 2008 年初之價格（應用財務因子：年金現值利率因子 PVIFA(6%, 20)＝11.4699）

四、政府在整體開發過程中，通常在區段徵收完畢及所有公共建設完成後才進行標售事宜，由於整體開發與銷售時程極長，對公共財政也常造成負擔，試以「預售屋」及「成屋」開發的比較觀點，探討現行制度對政府開發單位可能導致之風險，並檢討此開發流程須要改進的空間。（20 分）