申論題

答：總銷售金額12.42億除以(1+1.33%)=12.257億 間接成本= (1.8x3%)+(12.257x5%)+(12.257x1%)+(12.257x3%) =0.054+0.61285+0.12257+0.36771 =1.15713 V=12.257÷(1+20%)÷(1+1.94%)-(1.8+1.15713) ≒70626.53萬 70626.53÷1600=44.14萬/坪

1242000000/1+1.33%=1225698213 廣告 稅捐 管理1225698213*5%+1%+3%=110312839 規劃設計180000000*0.03=5400000 直接成本180000000 S=V/(1+R)/(1+i)-(C+M) 1225698213/(1+20%)/(1+1.94%)-(180000000+110312839+5400000)= 1001976827 -295712839=706263988 土地試算價格:706263988元

12.42/（1+1.33）=12.257 （1.8*3%）+12.257*5%+12.257*1%+12.257*3%=1.15708 12.257/（1+20%）/（1+1.94%）-（1.8+1.15713）=70626/1600=44.14 每坪44.14萬

依不動產估價技術規則第七十一條規定，土地開發分析估價之程序如下： 一.確定土地開發內容內及預期開發時間 二.調查各項成本及相關費用並搜集市場行情等資料 三.現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 四.估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 五.故算開發或建築後銷售總金額 六.故算各項成本及相關費用 七.選擇適當之利率及資本利息綜合利率 依不動產估價技術規則八十一條-土地開發分析之計算公式如下 v={s/(1+r)/(1+i)-(c+m)} v=土地開發分析價格 s=開發或建築後預期銷售金額 r=適當之利潤率 c=開發或建築所需知直接成本 m=開發或建築所需知間接成本 i=開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率 如題已得知銷售金額，利潤率，直接成本及資本利息綜合利率，故需先出間接成本 不動產估價技術規則七十六條規定，直接成本：營造或施工費;間接成本：規劃設計費，廣告費，銷售費，管理費，稅捐及其他負擔 不動產估價技術規則七十七條規定，廣告費，銷售費，管理費及稅捐等費用，應由全聯會定期公告，未公告前，應依下列規定推估之。 但因情況特殊，並於估價報告書中敘明者，不在此限 一.廣告費，銷售費按總銷售金額之百分之四至百分之五推估 二.管理費按總銷售金額之百分之三至百分之四推估。依公寓大廈管理條例規定設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高費率為百分之四至百分之五 三.稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估，或就勘估標的之地價稅，營業稅等稅捐，按實際情形估算之 因此求出間接成本為(1242000000*5%)+(1242000000*1%)=7452000 v={12420000/(1+20%)/(1+1.94%)-(180000000+74520000)=

二、現有一筆建地，土地面積 1600 坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率 50%，容積率 225%，所在地區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利 用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐 集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣 12 億 4200 萬元 （一年之資金折現率為 1.33%），建築所需的直接成本為新臺幣 1 億 8000 萬元， 資本利息綜合利率為 1.94%，開發商的要求利潤率為 20%，規劃設計費用為營造費 用的 3%，廣告銷售費用為總銷售金額的 5%，稅捐費用為總銷售金額的 1%，管理 費用為總銷售金額的 3%，施工期間 1 年。請以土地開發分析法推估該土地的試算 價格。（25 分） 阿摩線上測驗: http://www.yamol.tw/testpaper.php?id=10502885&task=&1505725920#ixzz4t1SRJ9pT

3726+1242+6210+

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