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98年 - 098年高等三級暨普通高3_公產管理#33613

科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價) | 年份：98年 | 選擇題數：0 | 申論題數：5

試卷資訊

所屬科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價)

選擇題 (0)

申論題 (5)

⑴請計算資產總報酬率（Rate of Return on Total Capital；ROR）、權益報酬率 （Rate of Return on Equity；ROE）、和貸款常數（Mortgage Constant；K）各為 若干？比較上述三個指標，並說明本案是否值得投資？（15 分）
⑵請評析以簡單的財務分析方法分析投資的可行性，該方法的優缺點為何？（10 分）
二、請比較不動產資產信託（REAT）和不動產投資信託（REIT）的性質、收益來源和 風險種類有何異同？（25 分）
三、假設有一宗國有土地位於信義計畫區，土地面積 2500 坪，若採取標售所有權方案， 土地單價為每坪 450 萬元；若採取標售地上權方案，地上權權利金為每坪 200 萬元， 存續期間為 50 年，除權利金外，得標人每年須付土地租金，假設土地租金每坪每 年 4 萬元，請問以地主的角度而言，以標售所有權或是標售地上權何種方案所能獲 得的收入現值（Present Value；PV）較大？（假設長期需要報酬率為 10%），並請 分析此兩種方案對地主的利弊得失。（25 分）
四、假設王先生 5 年前向 A 銀行借款 600 萬元購屋，貸款利率為 8%，採本利均等攤還 法，30 年內按月攤還本利。5 年後，市場利率下跌，A 銀行答應王先生調降貸款利 率的要求，將貸款利率調降為 3%，但必須「即時」支付貸款餘額之 1%作為提前清 償的罰款，則王先生借新還舊是否划算？（25 分）