申論題

一、有一棟商辦大樓的辦公室建坪 50 坪，建商開價 738 萬元，每坪每月的市場租金 600 元，銀行願意貸款 8 成，期限 30 年，年利率 3%，按月本利均等攤還銀行貸款， 每年可能的空屋損失約 5%，營運支出（含地價稅、房屋稅）每年約佔可能總收入 的 10%，投資人買入後營運出租，收取相當於 2 個月租金額度作為押金，押金存 於銀行設定 1 年期定存，年利率 1%，按月複利計息，房地產每年增值暫且不計， 請問：

⑵請評析以簡單的財務分析方法分析投資的可行性，該方法的優缺點為何？（10 分）