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98年 - 098年專門職業及技術人員高等律師、會計師、社會工作師、不動產估價師、專利師不動產估價師#33615

科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價) | 年份：98年 | 選擇題數：0 | 申論題數：10

試卷資訊

所屬科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價)

選擇題 (0)

申論題 (10)

⑴若預售屋完全出清，是否表示建商完全無風險？或面臨其他風險？試解釋其中原 因。（5 分）
⑵對預售屋之買方而言，若其目的為單純的投資，其於期初所繳付之訂金為 X 元， 假設不考慮其未來違約之信用成本，則在未來不動產價格漲跌下，試以不動產價 格變動為橫軸（往右為上漲，往左為下跌），投資者之損益為縱軸（往下為損，往 上為益），於考慮其所繳付之訂金 X 元，畫出投資者之損益線。（5 分）
⑶在不考慮借款購屋者違約後信用及其他收入受損之情況下，試探討不動產市場之 變動如何影響不動產貸款契約中借款者之「違約行為」，試以不動產價格變動為 橫軸（往右為上漲，往左為下跌），借款者「違約行為」之損益為縱軸（往下為 損，往上為益），畫圖表示之。（5 分）
⑷若法律規範銀行不得對房貸違約戶追索其他所得，僅得以該屋為抵押品拍賣後價 款充抵貸款餘額，試解釋在不動產市場變動下，此規範對借款者違約行為之影響， 請就金融秩序穩定性之觀點提出簡單的論點。（5 分）
二、目前某不動產投資公司正在評估三個專案：A、B 及 C，此三專案每年可獲得之淨 現金流量均為 1000 元，A、B 及 C 之投資年限分別為二、三及六年，其內部報酬率 （internal rate of return, IRR）分別為 30%、25%及 20%，此三專案之必要報酬率均 為 10%，若只能選擇一專案進行投資，則在可連續重置之假設下，此公司應選擇那 一方案進行投資？（30 分） （註：可應用以下利率因子：年金現值利率因子 PVIFA(10%, 6) = 4.3553； PVIFA(20%, 6) = 3.3255。）
⑴何以此風暴對全球造成影響，而與其他單一國家型風暴或區域型風暴不同？（5 分）
⑵此風暴對我國股市與不動產市場所造成的影響，及對此二市場影響程度的差異性， 並說明其原因。（15 分）
⑴試求出其於第 1 年及第 2 年年底之貸款餘額分別為多少（計算時取到小數第 2 位， 最後結果取整數）？（20 分）
⑵比較此兩年之貸款餘額，並據以說明「負攤還」之概念。（5 分）
⑶若短期內利率上升，浮動利率貸款之借款人可能因此承擔較高的償債壓力而導致 違約，試探討短期內應用「負攤還」方式降低違約行為之可行性。（5 分） （註：可應用以下利率因子：年金現值利率因子 PVIFA(0.5%, 240) = 139.5808； PVIFA(0.75%, 228) =109.0635；PVIFA(1%, 228) =89.6551。）