申論題

二、某甲擬向一個潛在客戶提出一個收益性不動產的投資分析，此收益性不動產的售價 為 25,000,000 元，第一年期末的預期租金收入為 4,000,000 元，且租金每年預期成長 3%，預期的空置損失為租金的 10%，營運費用為有效總收入的 35%。此投資方案將 向銀行貸款 70%，採本利均等方式（constant payment mortgage, CPM）償還，貸款利 率為 11%，貸款期間為 30 年。此外，此不動產預期每年可增值 3%，且在持有 5 年 後出售。在不考量稅賦與折舊等因素下，請問：

⑵投資方案的內部報酬率（internal rate of return, IRR）為多少？（10 分）