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100年 - 100-2 專技普考_不動產經紀人：不動產估價概要#8952

科目：不動產估價概要 | 年份：100年 | 選擇題數：40 | 申論題數：2

試卷資訊

所屬科目：不動產估價概要

選擇題 (40)

政策宣示不動產交易將採實價登錄，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？(A)特殊因素(B)個別因素(C)區域因素(D)一般因素
飛航管制對於建築高度之限制，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？(A)特殊因素(B)個別因素(C)區域因素(D)一般因素
不動產座北朝南，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？(A)特殊因素(B)個別因素(C)區域因素(D)一般因素
下列因素那些屬於影響地價之一般因素？①利率 ②位置 ③道路寬度 ④土地形狀 ⑤土地政策(A)①③(B)②④(C)①⑤(D)①②③④⑤
勘估標的距離捷運車站之遠近為下列何種影響因素？(A)區域因素(B)個別因素(C)特別因素(D)一般因素
公寓新增電梯設備，提高了該棟建物之價值，屬於：(A)貢獻原則(B)外部性原則(C)預測原則(D)適合原則
下列何者為成本法重置成本之成立依據？(A)最有效使用原則(B)競爭原則(C)替代原則(D)均衡原則
不動產之特性與其外部環境達成協調一致，是為何種原則？(A)外部性原則(B)適合原則(C)貢獻原則(D)最有效使用原則
不動產估價之價格種類，包括下列那些？①一般價格 ②正常價格 ③限定價格 ④特定價格 ⑤特別價格(A)②③④(B)①②③④(C)①③④⑤(D)②③④⑤
下列何者屬於限定價格？①租賃權與租賃地合併之買賣 ②企業資產重估 ③違反經濟合理性之不動產分割買賣 ④學校或公益使用之不動產估價(A)①③(B)①②③(C)①③④(D)①②③④
運用成本法進行不動產估價，下列何者不需納入計算？(A)土地總成本(B)建物總成本(C)建物累積折舊額(D)土地增值
依不動產估價技術規則之規定，計算建物折舊額時應以何種年數為主？(A)物理耐用年數(B)經濟耐用年數(C)資本使用年數(D)調整耐用年數
雙併公寓同層打通之住宅，其市場出售價格應以何種價格評估？(A)正常價格(B)特定價格(C)限定價格(D)特殊價格
計量模型分析法為何種估價方法之應用？(A)成本法(B)原價法(C)比較法(D)收益法
林君將其所有不動產賣給女兒，成交價格為 2,000 萬元，經判斷此一價格較正常價格便宜 2 成。請問在其他條件不變下，該不動產之正常價格為多少？(A)1,600 萬元(B)1,666 萬元(C)2,400 萬元(D)2,500 萬元
依不動產估價技術規則規定，以成本法推估建物折舊前之價格時，以求取何種成本為原則？(A)重製成本(B)重置成本(C)重建成本(D)營造成本
因接近行動電話基地臺而引起之價值減損，屬於下列何種因素？(A)物理的因素(B)功能的因素(C)特殊的因素(D)經濟的因素
下列何者不屬於營造或施工費應考量之項目？(A)銷售費(B)稅捐(C)資本利息(D)利潤
下列有關比較法之敘述，何者正確？(A)經檢討後試算價格之間差距達 15%以下者，應排除該試算價格之適用(B)進行個別因素調整時，任一單獨項目之價格調整率大於 20%時，不應排除該比較標的之適用(C)進行區域因素調整時，任一單獨項目之價格調整率大於 30%時，不應排除該比較標的之適用(D)經檢討後試算價格之間差距達 20%以上者，應排除該試算價格之適用
有一土地平均每年之淨收益為 50 萬元整，而土地的資本化率皆為年利率 5%，請問該土地之價格？(A)2,100 萬元(B)900 萬元(C)1,000 萬元(D)1,800 萬元
下列那些價格不宜直接視為正常交易價格，於無法掌握調整時，應不予採用。①親友間之買賣 ②法院拍賣 ③賣方支付土地增值稅之交易 ④期待變更之價格(A)①②③(B)①②④(C)②③④(D)①②③④
勘估標的與比較標的若因樓層之不同，而有 100 萬元的價格調整。此調整屬於下列何種方法之運用？(A)差額法(B)定額法(C)定率法(D)百分率法
某店面每月租金 8 萬元，押金為 3 個月租金額，銀行定存年利率 3%，空置損失約占總收入之 8%，該不動產之有效總收入為：(A)88.98 萬元／年(B)96 萬元／年(C)96.72 萬元／年(D)120 萬元／年
某一不動產之土地價格為 600 萬元，建築物價格為 400 萬元，已知土地之個別資本化率為 5%，建築物之個別資本化率為 8%，請問該不動產之綜合資本化率為：(A)13%(B)3%(C)6.2%(D)7.2%
下列何者不宜列入收益法中總費用之項目？(A)地租(B)貸款利息(C)保險費(D)維修費
依不動產估價技術規則之規定，下列何者非以比較法估價為原則？(A)公共設施保留地(B)池沼(C)建物(D)墓地
對具永續性固定收益之土地，以直接資本化法評估其價值，如於第 0 年年初評得其價值為 A、第 5 年年初評得其價值為 B，則兩者關係如何？(A)A＞B(B)A＝B(C)A＜B(D)不一定
直接資本化法之資本化率為下列何者間關係？(A)自有資金與貸款額(B)有效收益與價值(C)毛收益與價值(D)淨收益與價值
都市更新權利變換後區分所有建物及其土地應有部分應考量之因素，應以何種價格查估之？(A)估價當時之新成屋價格(B)評價基準日當時之新成屋價格(C)估價當時之預售屋價格(D)評價基準日當時之預售屋價格
不動產估價報告中常表明評估價格適用的有效期間，此係下列何種原則的具體考量？(A)替代原則(B)競爭原則(C)最有效使用原則(D)變動原則
應用直接資本化法推算不動產淨收益時，下列那些項目不應列入費用項？①地價稅及房屋稅 ②房屋貸款的利息 ③改良性資本支出 ④土地增值稅 ⑤租金收入所產生的所得稅(A)②③⑤(B)③④⑤(C)②③④⑤(D)①②③④⑤
不動產估價技術規則規定：「建物已不具備使用價值，將其基地視為素地估價」，此為：(A)部分估價(B)獨立估價(C)限制估價(D)特殊估價
不動產於市場上以最有效利用方式利用所能產生的收益，稱為：(A)支付租金(B)實質租金(C)差額租金(D)經濟租金
樓層別效用比係以何種學說為基礎？(A)土地與建物聯合貢獻說(B)土地貢獻說(C)建物貢獻說(D)最有效使用原則
有一棟公寓其平均樓層別效用比為 124%，全棟建物成本占全棟房地總價格之 60%，1 樓之樓層別效用比為 150%，1 樓之地價分配率為：(A)74.4%(B)75.6%(C)159%(D)150%
應用直接資本化法估價時，已知獲利率為 5%、收益年增率為 2%，則直接資本化率應採下列何者較佳？(A)7%(B)5%(C)3%(D)2%
以差額租金還原法所得出之價格為：(A)所有權價格(B)經濟租金(C)實質租金(D)租賃權價格
兩宗土地合併後整體利用，合併後價格為 1,000 萬元，其合併前價格分別為 300 萬元及 500 萬元，則對於原來 500 萬元之土地，其合併後價格應為：(A)600 萬元(B)700 萬元(C)625 萬元(D)425 萬元
林乙向王甲承租房屋，每月支付的實質租金為10,000元，這棟房屋如於市場上重新出租，合理租金為16,000元。假設王甲、林乙對該租金增加的貢獻各半，請問於王甲考慮續約的情況下，其合理的租金應該調整為多少？(A)10,000 元(B)13,000 元(C)16,000 元(D)19,000 元
依不動產估價技術規則規定，承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數，稱為？(A)純租金(B)支付租金(C)實質租金(D)經濟租金

申論題 (2)

一、運用土地開發分析法進行估價，除了必須確定開發計畫之可銷售土地與建築面積， 同時估算總銷售金額與各項成本及相關費用，還有更重要的是如何有效選擇適當之 利潤率及資本利息綜合利率，試說明利潤率及資本利息綜合利率計算依據與方法？ （25 分）
二、替代原則為三大估價法（成本法、比較法與收益法）之基礎，試說明該原則於三大估 價法運用時之基本考量，以及實務上如何觀察並掌握不動產相互間的替代性？（25 分）