97年 - 97-2 專技普考_不動產經紀人：不動產估價概要#6216

科目：不動產估價概要 | 年份：97年 | 選擇題數：40 | 申論題數：0

試卷資訊

所屬科目：不動產估價概要

選擇題 (40)

下列何者不屬於不動產估價技術規則第6條規定之估計價格種類？(A)正常價格(B)限定價格(C)公定價格(D)特殊價格

依不動產估價技術規則之規定，收益法得採下列那些方法求取收益價格？(A)收益法及加權平均法(B)直接資本化法及折現現金流量分析(C)折現現金流量分析及淨收益法(D)直接資本化法及加權平均法

附建物的土地，視建物不存在而評估其價值，稱為何種估價？(A)個別估價(B)部份估價(C)分割估價(D)獨立估價

依不動產估價技術規則之規定，下列何者並非不動產估價師需先確定的估價基本事項？(A)作業經費(B)價格日期(C)價格種類(D)估價目的

下列有關成本法中利率及利息規定，何者有誤？ (A)資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率 (B)資金中自有資金之計息利率應不低於活存利率 (C)資金中之借款以銀行短期放款利率計息 (D)預售收入之資金應以活存利率計息

影響不動產價格的一般因素，不包含下列何者？(A)國民所得(B)道路交通(C)家庭結構(D)天候條件

擬訂估價計畫時不包括下列那一事項？ (A)預估作業經費 (B)預估所需人力與時間 (C)確定作業步驟與擬定作業進度表 (D)確定勘估標的價格

不動產估價作業程序中，不包括下列何者？(A)蒐集資料(B)確認委託人心中的價格(C)比較、分析資料(D)決定勘估標的價格

比較標的因極老舊，使其較一般正常價格低8%，而勘估標的裝潢特佳，此一因素使其較正常價格高5%。若勘估標的與比較標的之其餘各項條件都相同，且已知比較標的之成交價為500萬元，則勘估標的之正常價格為何？ (A)570.65萬元 (B)438.10萬元 (C)483.00萬元 (D)485.00萬元

以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的的因個別因素所產生價格差異，逐項進行之分析及調整，此種調整稱為： (A)情況調整 (B)價格日期調整 (C)區域因素調整 (D)個別因素調整

11.有關比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異，並就其中差異進行價格調整時，下列敘述何者正確？ (A)其調整以比較法為原則，並得以計量模型分析法調整 (B)其調整以差額法為原則，並得以百分率法調整 (C)其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整 (D)其調整以百分率法為原則，並得以比較法調整

.大甲建設公司擬投資某一建地興建住宅，預估營建完成後之總銷售金額為264億元；若開發總直接成本為100億元，總間接成本為20億元，整個投資案的要求利潤率為20%。今假設開發所需總成本之資本利息綜合利率為10%，請問取得該建地之土地開發分析價格為何？(A)80億元(B)90.91億元(C)109.09億元(D)110億元

某建物樓地板面積共100坪，重新建造每坪花費5萬元，若依經濟耐用年數提列折舊，經濟耐用年數為50年，殘值率為20%，目前已使用10年，若採定額法折舊，請問其平均每年折舊率為何？(A)2.4%(B)2.0%(C)1.6%(D)0.4%

某建物之重建成本為200萬元，若第二年的價格為第一年價格的98%，第三年的價格亦為第二年價格的98%，依此方式類推而折舊(定率法)，請問經過10年後建物價格變成多少元？(A)166.75萬元(B)163.41萬元(C)160.15萬元(D)160.00萬元

勘估標的為建物時，規劃設計費除可按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣(市)政府發布之建造執照工程造價表計算外，亦可按實際營造施工費用之多少比例推估之？ (A)百分之二至百分之三(B)百分之三至百分之四(C)百分之四至百分之五(D)百分之五至百分之六

成本法中對建築物累積折舊之計算，何種方法於折舊初期所求得的建物現值較高？(A)定額法(B)定律法(C)償債基金法(D)殘餘法

「具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。」係何種價格之定義？(A)限定價格(B)特定價格(C)市場價格(D)特殊價格

依不動產估價技術規則之規定，成本法中對建築物累積折舊之計算，以何種方法為原則？(A) 定額法(B) 定率法(C)償債基金法(D) 殘餘法

某建物之重建價格為1000萬元，耐用年限40年，年限期滿時之殘餘價格率為10%，請問依定額法計算該建物自第1年至第15年之累積折舊額為多少元？(A)375.0萬元(B)350.0萬元(C)337.5萬元(D)325.5萬元

以成本計算建築物折舊額，下列敘述何者正確？ (A)以物理耐用年數為主，必要時得以經濟耐用年數計算 (B)以物理耐用年數為主，必要時得以工程耐用年數計算 (C)以經濟耐用年數為主，必要時得以經營耐用年數計算 (D)以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算

「以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之。」此一勘估標的營造或施工費之求取方法稱為：(A)單位面積比較法(B) 單位工程法(C)工程造價比較法(D) 間接法

在成本法中，勘估標的之營造或施工費，得按下列何種方法求取？(A)百分率法(B)差額法(C)淨計法(D)價格法

一面積300坪之土地，年租金30萬元，租金每年調漲2%，資本化率為5%，若租金收益年期為無窮時，此時土地之收益價格為何？(A)428.6萬元(B)600萬元(C)1000萬元(D)9000萬元

下列何者不屬於收益資本化率應考慮之因素？(A)銀行定期存款利率(B)政府公債利率(C)貨幣變動狀況(D)國民生產毛額狀況

求算建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率之公式為： (A)折舊率╱(1－累積折舊率) (B)累積折舊率╱建物耐用年限 (C)建物價格日期當時價值╱建物耐用年限 (D)建物價格日期當時價值╱建物經濟年限

依不動產估價技術規則之規定，地上尚存已不具備使用價值建物之土地，如何估計其價值？ (A)得依其過去土地及建物之總收益推估其價值 (B)得推估其未來土地及建物之總收益，進而推估其價值 (C)得只依其過去土地之收益推估其價值 (D)得將其基地視為素地估價，但應考量建物拆除成本予以調整

下列關於收益資本化率的敘述何者有誤？ (A)流通性較高的資產，其收益資本化率較低 (B)風險性較高的資產，其收益資本化率較高 (C)增值性較高的資產，其收益資本化率較高 (D)管理較難的資產，其收益資本化率較高28

依不動產估價技術規則之規定，溫泉地之估價，應考慮之影響價格因素不包括下列何者？(A)水溫(B)當地人口(C)當地之交通情形(D)水權內容

下列關於收益資本化率之敘述，何者正確？ (A)收益資本化率應將不動產價格之變動趨勢納入考慮 (B)收益資本化率只考慮自有資金來源之成本 (C)折現率為收益資本化率及債務成本之加權平均 (D)收益資本化率為折現率及債務成本之加權平均

複選題
下列何者為有關應用計量模型分析法應符合之條件？ (A)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數三倍以上之比較標的 (B)須蒐集應用計量模型分析關係式自變數五倍以上之比較標 (C)計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點七 (D)計量模型分析採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點五

某棟十二層樓辦公大樓之第五層，面積250坪，於2007年7月交易價格每坪25萬元，其有效總收益乘數為14.62，合理費用比率為20%，請問其資本化率為多少？(A)11.70%(B)2.92%(C)6.84%(D)5.47%

下列何者不屬於收益資本化率之推估方式？(A)由市場萃取(B)從資本乘數求算(C)依債務保障比率式求算(D)依加權平均資金成本方式求算

有關附著於土地之工事及水利土壤之改良估價，下列敘述何者正確？ (A)以成本法為原則，但得斟酌比較法及收益法估價之結果 (B)以成本法為原則，但得斟酌比較法及計量模型分析法估價之結果 (C)以比較法為原則，但得斟酌成本法及收益法估價之結果 (D)以收益法為原則，但得斟酌比較法及成本法估價之結果

房地折舊前淨收益為10萬元，土地淨收益為4萬元，建物收益資本化率為5%，建物價格日期當時價格未來每年折舊提存率為5%。請問建物收益價格為何？(A)200萬元(B)120萬元(C)100萬元(D)60萬元

某一不動產的貸款條件是貸款利率5%，貸款金額是不動產總值的70%，自有資金比例為30%，自有資金報酬率為3.5%，此時依貸款與自有資金比例求算資本化率時，其資本化率為何？(A)3.5%(B)3.95%(C)4.55%(D)5%

公共設施用地及公共設施保留地之估價，以何種估價方法為原則？(A)比較法(B)成本法(C)收益法(D)計量模型分析法

下列何者不屬於地役權估價應考慮之因素？(A)地役權之使用性質(B)民間習俗(C)需役地與供役地之使用情形(D)耕作存續期間

不動產估價技術規則規範不動產租金沽計，以估計勘估標的之實質租金為原則。有關前項「實質租金」之內容，下列敘述何者正確？ (A)實質租金包含押金、仲介酬金、權利金及保證金 (B)實質租金包含仲介酬金、權利金及保證金 (C)實質租金包含押金、權利金及保證金 (D)實質租金包含押金、仲介酬金及保證金

「顯示當若干相似或等量的商品、財貨或服務是可取得的，最低價格者將吸引最大的需求及最廣的分配。」此一敘述係指不動產估價之何種原則？(A)替代原則(B)貢獻原則(C)收益分配原則(D)均衡原則

依不動產估價技術規則之規定，農作改良物距成熟期一年以上，且有期待收穫價值者，得以何種價格為基礎，推估未來收穫價格後，折算為價格日期之價格。(A)市場價格(B)生產成本（(C)政府收購價格(D)產地價格

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